spa经营方案策划书
发表时间：2008-3-4 18:03:09
目前SPA的旋风刮得正旺，不少顶级住宅、商务、度假休闲物业都将这种新的奢侈服务引入自己的会馆，来增加吸引消费者的筹码。然而到底这种新的时尚消费能为高级会所带来多大的效益，其实并没有一个绝对的数据统计来计算。SPA会馆到底是健身俱乐部的升级换代，还是高级会所的新发展方向？是新商机的涌现还是另外一种概念的抄作？恐怕对于现在的消费者和经营者来说，都只是一个含糊不清的概念而已。
SPA：未尝不是一种出路
在房地产开发中，会所一般被认为可以提升楼盘的价值。但是在销售热潮过后，在宣传中起了很大比重的会所却别是一番风景，不是惨淡经营，即是曲高和寡。高级会所的经营也成了发展商成了发展商难以放下的包袱。导致这种结果的因素有很多，一方面代理机构急于推销产品，用一些无法兑现的概念来做销售引导，卖完之后便不再负责任；另一方面，在项目策划初期，会所在楼盘中的定位和功能模糊，与消费者的实际需求脱节则使其在开业之初就背负了难以翻身的宿命。
实际上在海外会所是提高住宅投资价值及企业或社区品牌形象的不二法门，考虑长期经营的地产企业都会慎重对待会所。目前在国内，大部分的会所处于闲置或亏本经营状态。与社区居民的文化生活脱节致使高额成本的维护和设施保养费在日常经营中难以回收，入不敷出的状况则进一步削减了商家的积极性，导致会所运营的恶性循环。
据统计，2000平方米左右的会所每年发生的电费、泳池等项设备的维护费用可能突破千万元，而一个拥有近万平方米会所的项目平均每月用于维持会所的费用超过50万元。所以发展商对于SPA会馆的选择从根本上说，是迫于经营的压力努力适应市场的一种转变，而对于SPA会馆来讲高级会所则正是其目标客户群——中高阶白领最密集体现的集散地之一。
中高阶层的白领是精品都会住宅的主要市场诉求对象。这些族群特征为高教育，高文化水平及普遍年龄在35～45的社会领导中坚阶层，追求高品味质量及理性消费观是群体的共同特征，他们对服务及其质量的要求相对较高。这部分人拥有较高的消费力水平，在国外新的休闲产业及服务种类涌入中国时，他们也能够迅速接受，并用以提升自己的生活质量，成为新产业文化及其消费结构的核心组成。同时，中高阶层的白领承受的社会压力和家庭责任是人群中最重的，他们对于缓解疲劳、休闲放松的需求也最为迫切。
据业内人士介绍，一次SPA的消费在几百至上千不等，并且绝大多数人一旦喜欢上SPA会积极尝试新的SPA项目，忠实的SPA顾客一周可能会光顾2－3次SPA会所。这就意味着如果社区会所和SPA会馆结合成功的话，会所经营将有很大起色。对于投资者来说，这类投资也许会成为最稳定及较高回报率的选择。对于会所经营者来说，固定高素质的客户与地产投资相结合的行销模式也将是建立消费者心中品牌形象的成功策略。
除了社区会所，SPA会馆也倾向于写字楼集中的商务中心。实际上，商务中心的会所和社区会所一样，往往预留出了商业面积，却只能选择传统美容院或健身房，难以形成差异化的竞争。SPA会馆可以成为写字楼商务配套的一部分，或成为较具规模的开放式会所，成为楼盘的新卖点。
经营：打开三赢局面的钥匙
由于SPA所涉及的资金、资源、市场营销手段是一个系统的工作，更由于其个性化的服务与体验，使得SPA对于众多的中国消费者来说的确属于奢侈消费品，一些投资者选择SPA作为新的赢利项目仅仅是因为SPA的高利润，但是很多投资者并没有全面的理解SPA的经营，甚至缺乏正确的认识和判断。
开发商在规划之初对会所考虑欠缺，绝大多数的物业管理公司又没有会所运营经验；开发商与专业的会所管理公司前期缺乏沟通，引进迟缓。在一些社区里，甚至导致业主入住后，发现开发商当初的承诺不能兑现而大为恼火，从而引发冲突。
虽然发展商大多是会所的产权人，但现实中发展商对经营会所大多不够专业。这时可以考虑交给专业化的会所管理公司，由他们来经营管理。有会所管理者建议，开发商最好寻求专业的运营机构，提出具体的解决方案，对目前没有会所经营经验的开发商和物业管理公司而言，“委托管理”是最好的选择；在项目规划和立项之初，接触相关的专业运营机构，可在一定程度上避免定位的偏颇。
会所投资管理顾问公司的总经理张先生表示，从程序上讲，开发商在项目立项之初，与专业的咨询机构、专业运营机构确定会所经营方案，真正发挥会所的功能，实现“开发商”、“专业运营商”、“业主”的“三赢”局面。
SPA对于这一类开发商来说可能只是一个配套项目，所以在项目策划之初，开发商就应该确定是将其定位为可盈利的部分还是仅仅作为项目的附属物以提升楼盘的价值，因为只有一个赢利的项目才可以保证服务品质。张耕恺表示，与物业管理公司不同，SPA会所管理公司的职责不是发挥优秀的成本控制能力，而是实现SPA会所的盈利最大化。所以从经营的角度来看，SPA会所管理公司就如同酒店开发会所管理公司的角色应在规划设计之初就明确。
经营管理可以参照承包经营或委托授权经营方式，开发商可提供经营场地交给会所管理公司，并以物业参与投资方式持有一定股份，或加盟品牌经营公司并支付一定加盟金及管理费，而获得经营方提供的技术支援，与品牌结盟是塑造社区品牌形象的捷径。
会所行销多以会员制销售会员卡，除会费外每月再交较少的清洁管理费，在销售房产过程中开发商可以用会员卡作为随房附赠的促销手段，其费用可由会所经营管理中由开发商与经营方均担或作为持股比例的筹码，知多品牌会所的会员卡是购房者视为身份象征的代表，而开发商更可能因此节省不少楼盘广告行销的费用。
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